zondag 4 december 2016

Belangrijke aandachtspunten - mail van 6 verenigingen aan de directie van TopParken

Op 1 december heeft SamBelTop (Samenwerkende Belangenverenigingen op recreatieparken bij de TopParken groep) namens zes verenigingen, waaronder VVK de Scheleberg, een uitgebreide mail naar de directie van TopParken gestuurd.
Deze is hieronder weergeven. De mail of delen daaruit kunnen gebruikt worden door de besturen en de leden van de betrokken vereniging als dat nuttig is in de communicatie met de directie van TopParken en/of van de afzonderlijke parken.


Aan de directie van de TopParken groep,

Geachte directie,

De verenigingen en andere overlegstructuren van eigenaren op een aantal van uw parken zouden graag het volgende onder uw aandacht brengen.
Zoals gebruikelijk zullen uw parken binnenkort bekendmaken wat ze per 1 januari 2017 in rekening wensen te brengen aan de eigenaren van de chalets voor de diensten op het park. Het lijkt ons een goed moment om ons te bezinnen op de relatie eigenaren / park voor de verdere toekomst.
Onderstaand worden een aantal aangelegenheden te uwer attentie gebracht die al langere tijd vragen om een oplossing. Opgemerkt zij dat niet alle onderwerpen in alle parken (in dezelfde mate) spelen.

Parkservicebijdrage
Wat de parkservicebijdrage (PSB) betreft zullen de eigenaren blijven betalen wat in hun koopcontract staat met een indexering van 0,1%, zijnde het CBS cijfer consumentenprijzen in de maand september, exact zoals in de contracten staat. Wat u echter indertijd per 1 januari 2015 (of per 1-1-2016)  voor veel eigenaren extra heeft opgelegd, is voor hen echter  aanzienlijk meer. Eigenaren die in hun koopcontract een lagere PSB hadden staan beriepen zich op de bepaling in datzelfde contract - en op algemene jurisprudentie - dat het park het bedrag moet onderbouwen.
Sommige eigenaren bleven de PSB vooralsnog betalen zoals in hun contract stond, anderen betaalden het verlangde hogere bedrag in goed vertrouwen dat het park zich aan die verplichting zou houden. Aangezien dat na bijna twee jaar nog steeds niet het geval is vorderen deze eigenaren het meerdere inmiddels terug.
Het PSB geschil dreigt nu het derde jaar in te gaan. Het wordt tijd dat u een einde maakt aan deze kwestie.

Het valt ons overigens op, dat op al onze parken met de door u ingezette verhoging dezelfde PSB wordt berekend voor elke eigenaar.
De PSB is volgens de koopcontracten echter bedoeld om de kosten te vergoeden van vier met name vermelde diensten. Aangezien de parken nogal verschillen wat betreft grootte, inrichting en faciliteiten, kan de PSB nooit overal hetzelfde zijn en is alleen al om die reden uw maatregel niet logisch.
Eigenaren behouden zich het recht voor om naar evenredigheid een bedrag in mindering te brengen op de door u opgelegde rekening voor de PSB ingeval van niet– of onvoldoende levering van één of meerdere van de in het koopcontract benoemde 4 diensten.

Incasso en verrekeningen via oneigenlijke of zelfs illegale methoden.
Gebleken is dat bij enkele parken geprobeerd wordt het betwiste PSB bedrag te incasseren als de eigenaar het chalet verkoopt. Aan de notaris wordt het betwiste bedrag opgegeven als zijnde “achterstallige betaling“.  Een notaris die dit niet weet, voert de post op bij de eindafrekening. Dit is onjuist want het betreft geen betalingsachterstand maar een betalingsgeschil. Om een dergelijk civiel geschil te beslechten gelden andere procedures. Wij verzoeken u uw parken er op te wijzen, dat incasso via de notaris illegaal is en dat ze dergelijke pogingen moeten staken. Gebeurt dat niet dan handelt u als TopParken en het betreffende park te kwader trouw.

Ook ongewenst is dat eigenaren als ze hun chalet hebben verkocht en nog geld tegoed hebben van het park, het park dit niet goedschiks wenst af te rekenen. Dit betreft bijvoorbeeld de teruggave van teveel betaalde voorschotten energie. De praktijk was tot nu toe, dat eigenaren zo blij zijn dat ze van TopParken af zijn, dat ze die vordering maar laten zitten....
Inmiddels zijn er echter andere eigenaren, die in staat en bereid zijn over te gaan tot incassoprocedures. Dat kan nooit in het voordeel zijn van de beeldvorming over het park.

Communicatie tussen eigenaren en parken of andere ondernemingen binnen de Groep
Bij het onderwerp PSB, maar ook bij alle andere aangelegenheden, valt het ons op, dat uw parken of andere ondernemingen binnen uw Groep, zoals Continental Rekreatie B.V. die de leverancier is van en garantiegever op de chalets, nooit inhoudelijk ingaan op meldingen van de eigenaren. Als een eigenaar al een bericht ontvangt is het een herhaling van het dictaat met additioneel een aankondiging van extra administratie- of incassokosten of dat het elektra en gas wordt afgesloten.
Aangezien het gros van de eigenaren in hun eentje geen verweer heeft hiertegen kon dat ongestraft gebeuren. Maar inmiddels vinden eigenaren op en ook tussen parken elkaar steeds meer, zoals u moet zijn opgevallen

Noodzakelijke Werkzaamheden
Als een park overweegt om per 1 januari 2017 een andere kostenpost op te voeren, bijvoorbeeld in de vorm van een bijdrage NZW ( noodzakelijke werkzaamheden) dan zullen de besturen van de desbetreffende verenigingen de eigenaren adviseren hetzelfde standpunt in te nemen als bij de PSB. Het park zal dan verzocht worden voldoende aan te tonen dat die kosten redelijk en billijk zijn.
U zult het met ons eens zijn dat het buitengewoon onredelijk en onbillijk zou zijn als een park naar eigen willekeur vaststelt wat er aan werkzaamheden verricht moeten worden, wat de hoogte van de kosten is, en vervolgens alles laat betalen door de eigenaren op datzelfde park, die totaal niet gekend zijn in de beslissing.

Andere diensten
Wat betreft de bijdragen voor Kabeltelevisie, afvoer Restafval, Videma (bij verhuur) en andere heffingen stellen de besturen en wij ons op het standpunt dat ook daar verhogingen redelijk en billijk moeten zijn.
U bent als leverancier van diensten monopolist op het park omdat eigenaren niet kunnen en zelfs niet mogen uitwijken naar een andere leverancier als ze ontevreden zijn over uw prijs / kwaliteitsverhouding. U kunt dus niet naar willekeur eenzijdig tarieven opleggen. Het zou in feite neerkomen op gedwongen winkelnering en dat is in Nederland verboden.
Sommige van onze besturen adviseren de eigenaren om, zolang de parken de tarieven verhogen maar niet verder voldoende onderbouwen, de tarieven per 1 januari 2015 aan te houden.
Sommige eigenaren die frequent in hun chalet verblijven en die herhaaldelijk per mail geklaagd hebben over de kwaliteit van de geleverde diensten, zoals storingen bij de TV beelden of onvoldoende ingrijpen bij overlast op het park,  zullen zelfs niet de gevraagde bedragen betalen op grond van wanprestatie bij de levering.

Administratiekosten
Naar ons oordeel kunt u bij reguliere betalingen door eigenaren geen administratiekosten in rekening brengen, want die zitten al begrepen in de PSB via de post kantoor- en administratiekosten en doorberekening kosten hoofdkantoor. Alleen bij extra werk in verband met aanmaningen, wanbetaling e.d. is het billijk om dan ook de extra kosten in rekening te brengen.
Maar € 5,- per keer als er regulier elke maand een voorschot wordt betaald vinden wij niet redelijk tenzij u het tegendeel aantoont.
Wij maken u er op attent, dat tot twee jaar geleden elke 4 maanden de meterstanden werden opgenomen en per periode werd afgerekend. Dat is in een aantal parken inmiddels veranderd tot eenmaal per jaar. Toen zijn de minderkosten niet aan de eigenaren doorgegeven behalve een korting van € 20 voor degenen die alle voorschotten en andere bijdragen in één keer overmaken.

Energiekosten
De consumentenprijzen voor elektra en (aard)gas zijn sinds ruim een jaar aanzienlijk gedaald.
Dit komt niet alleen door de prijs van de aardolie, maar ook omdat er allerlei vormen van inkoopcoöperaties zijn ontstaan van particulieren die gezamenlijk elektra en gas inkopen en dus gunstiger condities bedingen.  Wij verwachten dat dit prijsdrukkend effect tot uitdrukking komt bij de afrekening van de jaarlijkse energiekosten in december.
Is dat niet het geval dan moet dan een reden voor zijn en die zouden wij dan graag willen vernemen.

Garantie en onderhoud chalets
Na jaren dat de leverancier, Continental Rekreatie B.V.  hetzij niet reageert, hetzij probeert eigenaren met een claim te doen geloven dat de garantieverplichtingen door anderen zijn overgenomen, is het een goed teken dat er onlangs op park De Woudhoeve een eerste gesprek heeft plaatsgehad op uitnodiging van TopParken / Continental. Bij de meeste chalets die geleverd zijn is niet alleen de fabrieksfout in de coating van de CaneXel panelen een chronische aangelegenheid dat niet meer door overschilderen is tegen te gaan. Daarnaast blijkt ook dat bij de opbouw van de chalets en de aanleg van het terras niet de technische instructies zijn opgevolgd van de leverancier van die panelen. Het resultaat is dat er onvoldoende ventilatie aanwezig om het vocht dat van binnen het chalet wordt geproduceerd af te voeren. Inmiddels  zijn hele wanden van binnenuit aangetast door verrotting en moeten vervangen worden.
Wij verwachten van u dat u deze fouten adequaat oplost.

Inmiddels horen wij dat ook op andere parken problemen met CaneXel ontstaan.

Langverhuur aan arbeidsmigranten
Bij een aantal parken speelt nu sterk het probleem van langverhuur aan  arbeidsmigranten, wat tot behoorlijk wat overlast en aantasting van verblijfsgenot leidt. Dat kan verband houden met de groeiende verkoop van chalets aan beleggers met een gegarandeerd rendement. Wij achten dat een ongewenste  ontwikkeling die afbreuk doet aan de  toeristisch-recreatieve functie van de parken.

Met vriendelijke groet
namens zes belangenverenigingen:
  • Belangenvereniging Bosparkers,
  • Belangenvereniging Het Esmeer,
  • Vereniging van Vaste Kampeerders de Scheleberg,
  • Kring Chaleteigenaren Westerkogge,
  • Vereniging van Chaleteigenaren Woudhoeve
  • Vereniging van Bewoners van de IJsselhoeve.

Samenwerkende Belangenverenigingen op  recreatieparken bij de Topparken groep (SamBelTop)

Reyer Brons (VVK De Scheleberg) en Luigi de Mas (VC Woudhoeve)